劃重點：

• 1、作為曾經國內知名的手機企業，酷派現在淪落到賣地求生的地步，全面轉型地產業務趨勢已成定局。
• 2、酷派財報顯示，營業收入已經從2014年249億港元下降到了2017年的33億港元，下降幅度將近10倍。利潤方面，酷派2016年虧損44億港元，2017年虧損20億港元。
• 3、在手機業務大幅度衰敗的情況下，酷派占地3萬平方米的土地和物業資產卻仍然價值不菲，吸引了碧桂園、星河地產、京基地產等公司的爭奪。
• 4、從2008年擁有土地到最終找到京基家族盤活土地，酷派花了超過10年的時間，犧牲了下滑10倍的收入、巨額的虧損、創始人的離場、超過三任的CEO、以及酷派的幾乎所有元老級人物離開。

2019年1月11日，當酷派前CEO蔣超被新股東深圳地產大亨京基家族罷免之后，為這家公司打下江山的“老人”們已經基本消失殆盡。

蔣超離開酷派之時，在微信朋友圈里寫下：“整個青春年華，曾經做到300億年銷售，也無遺憾了。”

蔣超或許沒有遺憾，但酷派可不一定。

作為曾經國內知名的手機企業，在這次大股東易手之后，酷派賣地求生，全面轉型地產業務趨勢已成定局。

一位酷派的高級管理人員對界面新聞記者說，雖然酷派在美國的運營商手機業務還在正常運作，但在負責人蔣超離開之后，未來的發展方向已經不好說了。

酷派的財報顯示，酷派的營業收入已經從2014年249億港元下降到了2017年的33億港元，下降幅度將近10倍。利潤方面，酷派2016年虧損44億港元，2017年虧損20億港元。

從這些數字很難想象，曾經的酷派還是有著上萬項的優質專利的“國產機皇”，是中國用戶最熟悉的“雙卡雙待”的發明者，甚至一度和華為齊名。

過去一段時間，酷派退市，破產的號角已經響起。

最慘淡的時候，酷派還接連被銀行和供應商提前索債，2018年12月，停牌超過20個月的酷派延遲一年才發布2017年的財報。

即便如此，仍然有一些人在覬覦酷派。在手機業務大幅度衰敗的情況下，酷派的土地和物業資產卻仍然價值不菲，吸引了碧桂園、星河地產、京基地產等公司的爭奪。

就在2018年5月，京基家族在入股酷派前，火速向其借款5個億，甚至還提出了無需抵押或擔保這樣優渥的條件。

酷派最終選擇將未來交給地產公司，看似是為拯救公司所走出的不得已之舉。

但實際上，最早一批的酷派人心里應該都明白，從五年前酷派創始人郭德英覬覦地產業務，最后卻高位套現離開的時候，酷派的結局就已定下。

酷派的地產野心

可以說，酷派的命運是跟隨著深圳的房價而變化的。

酷派前員工們清晰地記得，2014年，他們所工作的地方深圳酷派信息港已經有了施工隊的進駐。

在這片占地3萬平方米的土地上，當時的酷派正在施行一項大計劃：拆樓、改建、收租。

諸多的媒體報道稱，2008年，郭德英在全球經濟危機下的情況下低價購入了諸多土地，除了深圳之外，還有東莞、河源、西安、鄭州等城市的黃金地段。

也許郭德英自己都未曾想過，當時投資的這筆地產后來對酷派意味著什么。驚喜則在2012年之后開始到來。

當時的深圳市南山區被稱為了中國硅谷，一度炙手可熱，越來越多的公司和人才聚集到了這個地方，租金和地價也在水漲船高。

酷派信息港位于深圳高新產業聚集地南山科技園內，為酷派總部所在地，地理位置其佳。2012年，酷派信息港舊改項目被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》，2014年的7月18日，項目正式奠基。

郭德英在當時的奠基儀式上說，這片園區要與國際一流品牌谷歌、微軟、蘋果等媲美。

但郭德英內心真正想媲美的，或許不是美國科技公司，而是像萬科、恒大、碧桂園一類的專業地產巨頭。

因為收租賺錢可比賣手機要容易多了。按照公開的建設規劃，酷派信息港項目總拆除用地面積為3.29萬平方米，規劃容積率提升到7.2，總建筑面積大幅提升到了20.14萬平方米，相比之前提升了幾倍。

在深圳南山科技園的租金巔峰之際，寫字樓的價格可以達到6萬元/平方米，照此價格測算，酷派信息港的總貨值可達120億——這可是賣多少臺手機都趕不上的收入。

當時，酷派為了這份地產藍圖高歌猛進。酷派的財報顯示，在2014年和2015年，酷派的資本開支一項（包括添置物業、廠房及設備、無形資產以及預付土地租金付款）翻了一倍，從2013年的2.1億港元陡增到了2014年的4.7億港元和2015年的4.8億港元。

與之同時增長的還有借款。2014年，酷派的計息銀行借款達到了21億港元，同比2013年的6億港元增長了250%。

要知道，酷派在2013年的凈利潤才3.4億港元，研發投入僅為八千多萬港元，地產類投入是研發類的三倍。換句話說，酷派當時將公司大塊現金流都押注于地產業務上面。

2014年之前的酷派，現金流運轉尚屬健康。酷派信息港之前就有一部分被對外出租，多年來也一直有相當一部分收入來自各地園區租金收入。2013年，酷派的租金收入還有三千萬港元。

但深圳市房地產市場在2015年進入瘋漲。按年度計算，深圳市2015年房價比2014年平均增長43.1%，2016年又比2015年增長60%，其中2016年5月全市新房平均價格達到55871元/平方米，同比增長96%。

這可能是導致酷派利益熏心的主要原因，也許在酷派管理層當時的商業信條里只有一個：樓蓋得越多，賺得便會越多。

一位專注深圳城市研究的人士也對此評價：“酷派信息港是2008年才建好的新樓。拆建之舉完全是為了搞房地產增收。”

失衡的天平

酷派傾注于地產本也無可厚非，在保證手機業務正常運轉的情況下，如果能多一筆巨額的地產收入，兩駕馬車下的酷派也能所向披靡。

但2014年開始，手機時代的風云變幻悄然來臨，這也是酷派大混亂的開始。

酷派創始人郭德英曾經被手機圈稱為“拼命三郎”，酷派當時在市場上的殺手锏是：提前儲備技術和產品，搶在對手前頭。

在智能手機剛剛到來的時候，酷派這招屢試不爽。

2003年，酷派推出中國第一部智能手機，2005年又推出全球首款雙卡雙待手機，累計超過6000多項的專利技術，當時在蠻荒的中國手機行業基本無出其右。

也正是在這個階段，酷派實現了和中國最強勢的運營商渠道合作，一代機皇冉冉升起，酷派與中興、華為、聯想并稱“中華酷聯”。

3G時代是酷派的巔峰。酷派通過提前兩年進行TD研發，在2008年3G牌照發放時得到了市場準入資格。到2012年，酷派已經在中國3G國產手機的第一陣營中排在了前列。

但在4G時代，這招卻失靈了。

2013年，酷派想在4G時代延續此前的“卡時間點”的策略，于是也在4G來臨之前大量提前備貨。

但問題在于，從2013年到2015年，4G牌照發放一波三折。從首批牌照發放到最后牌照發放結束，間隔了超過一年的時間。

“在2014年和2015年，酷派因為提前備貨而導致庫存激增，在4G牌照發放的節點上，拖累了酷派的現金流。”一名跟酷派深度接觸的半導體行業人士對界面記者說。

財報顯示，酷派在2013年的包括存貨在內的流動資產激增到了88億，2014年更是增長到了112億，這些存貨直到2016年才陸續被低價清空。

酷派財報指出，截止2016年12月31日，酷派毛利率同比下滑6.4%。毛利率下降的主要原因是2016年4G手機競爭激烈，以及集團加強股份管理并加速清理庫存導致。

2014年到2015年間，是酷派開始走下坡路的關鍵年份。

在那兩年的時間里，酷派長期以來依賴的運營商渠道也停止了補貼，酷派可以說失去了最為重要的衣食父母。

這次斷糧不但減少了收入，而且酷派在電子商務和公開渠道上幾乎沒有多少積累，轉型之路突如其來。

競爭對手們也在悄然而至。電子商務渠道的小米手機快速崛起，而OPPO和vivo則在公開渠道中攻城拔地，華為和旗下的榮耀也在不久后到達了戰場。

2015年，酷派的收入從2014年的249億港元突然劇烈下滑到146億港元，下滑幅度為44.1%。毛利率為10.8%，比2014年的12.1%下滑了1.3個百分點。

地產“門外漢”

手機業務失衡，也讓酷派的地產業務墜入深淵。

諸多房地產圈的人士分析，在手機業務遭遇滯銷之后，酷派吃緊的現金流并不足以支撐其獨立完成項目的開發和運作。另一方面，酷派作為一家科技公司，對地產運營并不專業，也不具備房產開發租售的能力。

以深圳酷派信息港為例，其所在的南山高新北區用地權屬較為分散，園區內企業產業結構層次低、交通承載力嚴重不足，公共服務配套落后、開發難度很大。

比如，雖然酷派信息港所在的科技園北區毗鄰騰訊等大公司，但配套非常不完善。酷派信息港項目周邊僅有公交站，最近的地鐵站在幾公里之外。實力更強的部分科技類和金融類企業，往往選擇片區氛圍更好、設施更加完善寫字樓，租金很難有質的飛躍。

除此之外，酷派信息港大部分地屬于產業研發用地，可銷售部分較少，物業需要長期持有經營，所以項目變現周期極長，很吃現金流。

《每日經濟新聞》曾經報道，在開工了三年之后的2017年，深圳酷派信息港一期仍為停工狀態，西安酷派信息港一期工程過程工地上已經雜草叢生。

2017年，酷派信息港的項目宣布跟深圳地產公司星河進行合作，租金四六分成。這項合作預計可節省酷派不少的資本開支。但這個項目在宣布之后便沒有了音訊。

作為門外漢，酷派把地產這項業務想得太簡單，酷派獨立運作地產和物業，風險頗大。以至于酷派期待已久的租金收入，遲遲沒有回報，甚至還出現了大幅下滑。

一邊是大量的滯銷手機庫存，另一邊是深不見底的地產，此時的酷派，可以說連騰挪的空間都沒有了。

離場

2015年的酷派，雖然還有殘存的價值，但已經沒有了靈魂。

郭德英的地產計劃在這個時候宣告了失敗。但作為公司的創始人，郭德英的解決之道并不是讓酷派脫離困境，而是在酷派尚存一絲價值之際套現離場。

2016年，酷派和當時的接盤者樂視有了第二次交易，樂視在獲取郭德英家族的減持的股份后升為第一大股東，當時每股股份作價1.9元，較前收市價有24%溢價。

關于當時的酷派為什么還會有溢價，也有不同的說法。有人說樂視迫切需要一個穩定的手機供應鏈作為后盾，也有人說賈躍亭更多看中的是酷派的地產資源。

有許多細節可以佐證賈躍亭也是一位對地產非常有偏好的商人。比如賈躍亭在危難之際，地產商孫宏斌巨虧165億斷頭錢拼死相救，而就在不久前，恒大的許家印還準備斥下幾十億準備入股賈躍亭的車廠。

但這些都不是公益行為，剝開賈躍亭的資產細節，會發現這位精明的商人有著充足的土地儲備。

公開資料顯示，樂視在北京、上海、天津、重慶、德清、臨汾、海口、深圳、張家口及貴陽等多地有直接拿地或以產業投資等方式低價拿下土地。

2015年到2016年之間，郭德英與賈躍亭，一個以引入互聯網生態的理由，一個以需要手機供應鏈的理由，就這樣禮貌地交換了籌碼。

隨后郭德英便以身體不適為由，迅速離開了混亂的酷派。

關于郭德英為何如此快速卸任酷派董事長，業界也流傳著不同的說法。比如《第一財經日報》的報道提到，郭德英的身體其實沒有什么大問題，只是有點喉嚨發炎。也有公開資料顯示，酷派正卷入了深圳南山官員的貪腐案，這可能是郭德英著急離開酷派的原因。

經過股權轉讓，郭德英家族不僅手握數十億元現金，也不用再在10%左右低毛利的業務上投注太多精力。一石多鳥，郭德英在當時被稱為“精致的利已主義者”。

郭德英離開酷派后便杳無音訊，在酷派最為艱難的時候，曾經有人猜測郭德英將會用回購的方式拯救酷派。

但不久后，一張郭德英在河源地產項目開工剪彩的圖片在網絡上流傳。這位手機圈的“拼命三郎”早已醉心于觀光旅游、小鎮度假的地產生意。

他看起來身體好多了。

接盤與救火

郭德英拿到了現金，酷派卻迎接了一位“瘟神”。

賈躍亭沒有給酷派帶來好運，反而由于樂視的資金斷裂拖累了酷派，2016年，酷派開始被供應商和銀行們頻頻追債。

曾任酷派CEO的劉江峰過去公開表示，酷派已經設計出多款產品，但苦于資金壓力，一直也沒有進行生產。

而在蔣超接任CEO之后，他為了節約開支，干脆將中國的業務全部砍掉，大規模裁員，只保留了美國的業務。

一名國內手機公司高層評價，手機公司采購供應商可以賒賬3-6個月，而賣出手機則是現金迅速到賬，所以正常的手機運營現金流不會特別緊張，除非是備貨實在太多，或者需要現金流的需求非常急迫。

劉江峰表示，酷派有幾個億就可以實現產能爬坡，手握100億的房地產，酷派中間有無數機會可以拿到資金。但股東董事會過不了。

酷派即便危機重重，但比起樂視來說，還算是個資產相對靠譜的標的。除了地產資源之外，酷派在2015年的負債率僅為36%，2016年達到了50%，2017年上升了64%，并不是沒有生還的可能。

有地產界人士的說法是，許多資方擔心賈躍亭將投資的資金挪走，所以沒有人直接入股。最后想以聯合開發的形式，每年收取租金，這樣才能防范賈躍亭。這可能是酷派一直沒有在最佳時機賣地求生的原因。

在郭德英走后，老酷派人也無心戀戰，幾乎在各個產品線中“陣亡”。

郭德英離開前給曾經一起打下的江山的兄弟們指明了三條方向：運營商渠道的酷派、公開市場渠道的ivvi、電子商務的奇酷。

“酷派的高層們其實對郭德英都有許多不滿，因為酷派本質上是一個家族企業，一起奮戰的兄弟們都沒有分到什么錢。”上述深度接觸酷派的人士評價，這可能也是酷派人失去了斗志的原因。

后期酷派高管們紛紛出走，不過也許是手機行業變化太快，他們在新公司也沒能力挽狂瀾。曾任酷派常務副總裁李旺在進入了360運營奇酷手機之后，很快就被明升暗降。酷派常務副總裁李斌在運營ivvi一年的時間后，則被打包賣給超多維。

而曾經的CFO蔣超，不久前也在京基家族入股不久之后便被罷免了。令人感到不解的是，就在罷免公告發出的幾天前，蔣超還在接受媒體采訪給酷派描繪著美好的未來。

截止發稿前，蔣超并沒有對罷免的原因予以回復。

機皇的未來

“土地是良性資產，但酷派對現金流沒有管理好。”劉江峰對界面新聞記者表示。

2017年的財報顯示，酷派的營業收入只為33億港元，比在2014年相差了接近10倍。

從2008年擁有土地到最終找到京基家族盤活土地，酷派花了超過10年的時間，犧牲了下滑10倍的收入、巨額的虧損、創始人的離場、超過三任的CEO、以及酷派的幾乎所有元老級人物離開。

這片3萬平方米的土地，著實價值連城。

酷派想要在手機市場上重頭再來，目前已經幾乎沒有可能。在強者愈強，弱者愈弱的國產手機市場上，誰手頭的現金流充足，可以投入研發，誰的市場份額就可以增大。酷派，早在處理內部危機時，就被手機市場邊緣化了。

深圳市人大代表，專注實業與地產研究的金心異向界面新聞記者分析，靠地產轉型的科技企業分成幾類：一種是主業已經做不好了，還有塊地和樓改做“包租公”；另一種是主業還好，借著主業的名義去各地拿地做房地產，賺快錢；還有一種是主業繼續發展，同時進入專業的房地產業，多元發展。

雖然京基家族是深圳本土的地產巨頭，但要想重拾手機舊業，目前來看這家公司從專業度和主動性上都沒有必要性。物業和酷派本身作為上市公司的殼價值才算得上是他們覬覦的目標。

多位接受采訪的手機行業人士表示，土地和物業對酷派這家公司功不可沒，這些資產避免了它的直接破產。

但從另外一個角度上來說，如果沒有這些令人產生幻想的土地，酷派也許在今天還在跟華為、三星、蘋果們較著勁。